ara.cat, Xavier Grau, 21 de junio - El aumento de los precios de alquiler de la vivienda es un problema ya reconocido, sobre todo en Barcelona y el área metropolitana. Así lo han asumido ya las administraciones y la consejera de Gobernación, Función Pública y Vivienda, Meritxell Borràs, ha anunciado una medida concreta. La Generalitat ya ha puesto en marcha el denominado índice de referencia de los precios de alquiler y ahora prepara bonificaciones fiscales para aquellos propietarios que alquilen pisos al precio que marque este índice, o uno inferior. A partir de 2018, quien cumpla este requisito podrá beneficiarse de una rebaja en el tramo autonómico del impuesto de la renta (IRPF).
La consejera ha presentado la herramienta informática que calcula el índice de referencia de los precios de alquiler, consultable en la web agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer, que permite calcular el precio de referencia del metro cuadrado de alquiler de cada piso concreto. La herramienta busca los contratos en círculos concéntricos de 50 en 50 metros de cada piso concreto hasta que encuentra una muestra suficiente para marcar el precio medio y un tenedor con los precios más altos y más bajos.
Según la consejera, el índice será "una herramienta de transparencia" en el mercado de alquiler, tanto para los inquilinos como para los propietarios y las administraciones. Para preparar la herramienta -que funcionará para 27 municipios catalanes que aglutinan el 60% de la población- se han tenido en cuenta las fianzas de alquiler depositadas en el Incasòl los contratos del últimos tres años, que se refieren a 200.000 viviendas . Según Carles Sala, esta muestra, que incluye 64.000 pisos de la ciudad de Barcelona, es mucho más alta que la de otras ciudades europeas, como Berlín o París, que también tienen índices de precio del alquiler.
Hasta ahora la consejera Borràs había anunciado que el índice sería una herramienta para que los ayuntamientos pudieran luego tomar medidas fiscales, como incentivos en el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Pero ahora ha anunciado que la Generalitat también tomará medidas, por vía de decreto, para excluir a los propietarios que alquilen por encima del precio de referencia de los programas Aval-Alquiler (que garantiza el cobro de la renta en caso de impago del inquilino) o de las ayudas a la rehabilitación.
Pero además, también dijo que habrá dicha rebaja en el IRPF, en el tramo que es competencia de la Generalitat, para los que alquilen al mismo nivel o por debajo del fija el índice. Como el índice será un precio único para cada piso concreto, la herramienta permitirá generar un documento PDF que el propietario podrá utilizar para justificar que el precio cumple los requisitos a la hora de pedir ayudas o incentivos fiscales.
Los propietarios podrán poner el precio de referencia en los contratos de alquiler pero, cuando haya incentivos fiscales, si los quieren, tendrán que poner obligatoriamente para que el inquilino sepa que está pagando por debajo de este índice de referencia. Estas ayudas no llegarán, por ello, hasta después del verano. La consejera señaló que en un periodo de unos dos meses se reunirá con los representantes de los municipios para comprobar el funcionamiento de la herramienta. "Lo hemos de testar y ver que funciona bien", asegura Borràs, que indica que una vez comprobado el funcionamiento será cuando se aprueben los incentivos fiscales y otras medidas.
La herramienta, para afinar el índice, no tiene sólo en cuenta la superficie útil del piso, sino también el estado de conservación, el año de construcción, si dispone de ascensor, certificado energético y otros aspectos, que permiten mejorar el cálculo del precio. La herramienta está disponible para Badalona, Barcelona, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Granollers, Hospitalet de Llobregat, Igualada, Manresa, Mataró, Mollet del Vallés, Rubí, Sabadell, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Santa Colona de Gramenet, Terrassa, Vic, Vilanova y la Geltrú, Girona, Figueres, Olot, Blanes, Tarragona, Reus, Tortosa y Lleida.
Barcelona quiere más
Además de los incentivos que pueda regular la Generalitat, la consellera emplaza a los ayuntamientos a que bonifiquen el IBI a los propietarios que alquilen por debajo del precio de referencia. La medida es bien recibida por la mayoría de los ayuntamientos, aunque algunos aún quieren más medidas para abaratar los alquileres, o al menos frenar la escalada de precios.
Es el caso del Ayuntamiento de Barcelona. El concejal de Vivienda, Josep Maria Montaner, califica la herramienta de "primer paso imprescindible para regular los precio", pero considera que no es suficiente, porque es muy cuantitativa y que se necesitan más capas de información para que sea más cualitativa, y en ello trabajará el Observatori Metropolità de l’Habitatge
Pero además, el concejal pide cambios legislativos, tanto en el Estado como la Generalitat, para regular el precio del alquiler. A su juicio, el índice "no puede ser un número frío", sino que ha de introducir nuevos parámetros, como la presión inversora en determinadas zonas de la ciudad, o la renta media de las familias en cada barrio para comprobar también qué es el esfuerzo que hacen para pagar la vivienda.
Las claves
1. ¿Qué calcula la herramienta del índice de referencia?
La herramienta creada por el Gobierno permite calcular el precio medio de alquiler del metro cuadrado de cada piso concreto. La herramienta analiza los precios de alquiler de una muestra significativa de pisos cercanos de las mismas características, de hecho la media y una horquilla de precios altos y bajos. Según José García Montalvo, profesor de la UPF, la herramienta no dista mucho de otros que manejan las empresas de tasación. El Govern defiende que la muestra es muy elevada (200.000 viviendas de 27 municipios) y los precios son reales, porque se extraen de las fianzas de alquiler depositadas en el Incasòl los tres últimos años.
2. ¿Qué aporta el índice de referencia en el mercado?
Básicamente es un elemento de transparencia. Según García Montalvo, "todo lo que sea añadir transparencia al mercado es positivo" .Pero hay quien cree que con la herramienta no es suficiente. El concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Josep Maria Montaner, cree que es un paso "positivo", pero que debe ampliarse la información sobre los pisos para afinar aún más en el precio de referencia. Para García Montalvo, aportar el índice de referencia puede ser útil para evitar abusos en el mercado. Además, destaca que conocer este índice es bueno tanto para el arrendatario, que así sabrá si le piden un precio demasiado exagerado, como para el propietario, que viendo el precio de referencia se puede dar cuenta que pide demasiado.
3. Es obligatorio incluir el índice de referencia en el contrato?De momento no, pero la Generalitat recomienda hacerlo, como una forma más de informar al inquilino sobre el precio que paga en relación con el mercado. Pero cuando se aprueben los incentivos fiscales, se deberá incluir para obtenerlos.
4. ¿Qué busca el Gobierno con este índice?
Tener información actualizada de la evolución del mercado -s'actualitzarà anualmente- y ponerla a disposición de los propietarios, inquilinos y administraciones, que así podrán emprender medidas "para actuar ante el incremento de precios.
5. ¿Cómo se puede influir para moderar los precios?
El Gobierno propone bonificaciones fiscales y ventajas de otro tipo, como el aval-alquiler o las ayudas de la rehabilitación, para los propietarios que alquilen por debajo del índice de referencia. Y apunta que los ayuntamientos podrían rebajar el IBI. El profesor de la Pompeu Fabra José García Montalvo indica que las políticas de incentivos fiscales "están bien" y obedecen a las políticas fiscales que pueden decidir los gobiernos y que corresponden a la acción política, pero alerta de que "da miedo que pueda servir por otras cosas ". Así, avisa contra las voces que quieren aprovechar este índice para limitar los precios con topes o recargar impuestos a quien ponga un precio superior al de referencia, distorsionando así el mercado.
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